AVEYRON HABITAT

LA LOCATION-
ACCESSION

La location-accession, c’est quoi ?

« Devenir propriétaire d’un logement neuf clef en main, ceci à votre rythme, avec une sécurité maximum et un coût minimum », ainsi pourrait se résumer le dispositif régie par la loi du 12 juillet 1984.

LES CONDITIONS

• Ne pas dépasser les plafonds de ressources.
• Acquérir un logement neuf pour l’occuper en résidence principale.

LES AVANTAGES

Ils sont nombreux :

• Bénéficier du taux de TVA réduit à l’achat (5,5 % au lieu de 20 %),
• Bénéficier d’une exonération de taxe foncière sur 15 ans,
• Habiter dans son futur logement avant de l’acquérir sans précipitation,
• Bénéficier d’une garantie de relogement et de rachat en cas d’accident de la vie,
• Disposer d’un engagement de financement long,
• Acquérir un logement clef en main (totalement terminé),
• Aucune avance de trésorerie ni acompte ne sont versés pendant la phase construction.
• Pas de pénalités en cas de rétractation.
• Les frais de notaires sont réduits : environ 3,5% du prix ttc.
• Le prix de vente et le loyer sont plafonnés.
• En fonction de sa constitution et de ses revenus, le ménage peut percevoir une APL Accession.
• Pour les primo-accédant, il sera possible de disposer d’un prêt à taux zéro dans le financement du projet.
• Si l’accédant est obligé de rester locataire un peu plus longtemps, il bénéficie d’une décote de 1 % du prix de vente à chaque date anniversaire de son entrée dans les lieux.
• Ce modèle d’accession à la propriété bénéficie d’un accompagnement de l’opérateur incomparable.

formulaire Accession sociale

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Dès 2004, les pouvoirs publics décident de remettre au goût du jour la location accession en y apportant des avantages fiscaux. Ce dispositif est accordé à des ménages sous plafonds de ressources qui achètent leur logement neuf situé dans une opération agréée par l’Etat ou la Collectivité Territoriale délégataire pour être éligible aux financements PSLA (Prêt Social Location Accession).

Le mécanisme de location accession permet à des ménages avec ou sans apport personnel d’acquérir le logement qu’ils occupent avec un statut de locataire.
Pour l’accédant, la phase locative devient une opportunité avant d’être lié irréversiblement avec une banque. Elle constitue une période test qui permet au ménage de se rassurer.

Le principe est de vérifier si en versant tous les mois l’équivalent de sa mensualité future de prêt, il peut abandonner son statut de locataire pour devenir propriétaire et s’engager définitivement avec la banque de son choix. Cette date de levée d’option, c’est l’accédant qui la choisit, tout autant qu’il aura effectué une durée minimale locative de 6 mois et qu’il conviendra de prendre sa décision avant 2 ans à compter de son entrée comme premier occupant dans son logement.

Le ménage qui occupe d’abord le logement comme locataire, acquitte une redevance composée d’un loyer classique (indemnité d’occupation qui sert à régler frais financiers, frais d’assurance et frais de gestion pendant la phase locative sur une durée qui dépend de la décision de l’occupant) et d’un complément appelé part acquisitive qui constitue une épargne qui viendra en déduction du prix de vente au moment de l’achat. Cette part acquisitive correspond à la différence entre la mensualité prévisionnelle de prêt (hors assurance) et le loyer. Si la mensualité prévisionnelle est inférieure ou égale au loyer, il n’y aura pas de part acquisitive à constituer en phase locative. Dans ce cas précis, seul le loyer constituera la redevance à verser (avec 1 euros symbolique de part acquisitive pour des raisons juridiques). Le loyer sera bien souvent accompagné d’un acompte sur charges classique calculé en fonction de la nature du logement et de ses charges locatives récupérables.

Pour la justification des ressources, l’accédant doit fournir son avis d’impôt sur les revenus de l’année N-2 par rapport à l’année de la signature du contrat préliminaire (contrat de réservation sous seing privé) ou de la signature du contrat de location (premier acte notarié), ainsi que, le cas échéant, les avis d’imposition des personnes destinées à occuper le logement et non rattachées à son foyer fiscal. C’est le ou les Revenus Fiscaux de Référence contenu dans le ou les avis d’imposition N-2 qui doivent constituer un montant inférieur au plafonds de revenus PSLA publié par arrêté ministériel à chaque début d’année .
Avant toute signature d’un contrat de réservation, l’opérateur doit disposer de l’engagement d’un établissement de crédit de proposer à l’accédant un ou plusieurs prêts conventionnés qui permettent de financer le transfert de propriété et dont la charge totale de remboursement (hors assurance) n’excède pas, au moment de la levée d’option, le montant de la redevance (loyer + part acquisitive) versée au titre du mois précédent le transfert de propriété. L’établissement de crédit sera également amené à vérifier que le ménage accédant présente des garanties de solvabilité suffisantes au moment de la levée d’option.
Une disposition anti-spéculative permet à l’Etat de dissuader les récidivistes potentiels du système. Sauf dans les cas d’accidents de la vie énumérés par les textes, le différentiel de TVA sur le prix de vente (différence entre le taux à 20 et celui à 5,5) n’est définitivement acquis qu’au bout de 10 ans de résidence principale. Si ce caractère de résidence principale venait à disparaitre dans les dix premières années qui succèdent l’acquisition, le bénéficiaire devra reverser le différentiel de TVA représentant un dixième du montant pour chaque année restante à courir pour atteindre les 10 ans.

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